Новости - Страница 57

В ИАЦН «Наследие» совершенно другой подход к риэлтерской деятельности, к ведению продаж, особенное умение работать с продавцами. Отличает компанию также возможность обучения, самосовершенствование, наличие эксклюзивной базы.

 Александра Пашковская Горленкова – руководитель офиса в Волгодонске.

Я пришла в эту компанию в ноябре в 2014 года и работала первое время, как рядовой агент недвижимости. В марте 2015 мне предложили стать руководителем филиала в городе Волгодонске Ростовской области. До этого я уже имела опыт работы в компаниях недвижимости, поэтому профессиональный опыт у меня уже был. Но сразу хочу отметить, что компания «Наследие» приятно меня удивила своей новизной.

Это компания резко отличается от других агентств недвижимости именно своим инновационным подходом к своей деятельности, своим стремлением к постоянному развитию и усовершенствованию как своих сотрудников, так и компании в целом. Руководство компании никогда не стоит на месте, все время ищет и находит самые современные инновационные методы и формы работы на рынке недвижимости. 

Отношение руководства также заслуживает внимания. Здесь всегда можно получить достойный ответ на любые вопросы и рассчитывать на помощь и поддержку. В частности, например, немалую роль для успеха в делах играет умение видеть и анализировать локальные проблемы, которые крайне важны для отдельно взятого конкретного города. Например, в Волгодонске, как и в любом другом городе, есть свои особенности, которые обязательно следует учитывать.  

Волгодонск - город небольшой, и конкуренция среди агентств недвижимости достаточно высокая.  В таких условиях важно уметь проявлять гибкость по отношению к покупателям и продавцам, находить компромиссы, которые могли бы привлекать клиентов. Например, при совершении сделки мы здесь работаем и с покупателем, и с продавцом. В случае, когда стоимость риэлтерских услуг ложится на плечи обоих участников сделки, то в выигрыше остаются все, в том числе и агент по недвижимости, который получает  заметно большую сумму комиссионных.

Крупные компании, работающие с недвижимостью, всегда имеют большую базу объектов. Такие компании работают давно на рынке, имеют большой опыт и не будут публиковать заманчивые, но фальшивые объявления для привлечения клиентов.

Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Предположим, что вы решили приобрести квартиру.  И начинаете просматривать сайты агентств недвижимости в интернете. А там – великое множество вариантов, причем один лучше другого. Вы набираете номер телефона агентства. В ответ милая девушка на том конце провода сокрушается, что эта квартира уже продана — буквально сегодня утром. Но у них есть еще несколько таких же ничуть не хуже и в том же районе. Нужно только продиктовать свой телефон и вам перезвонит риелтор, чтобы пригласить на показы. Вы звоните еще по нескольким объявлениям, не менее заманчивым, чем первое, но везде одно и то же: эта квартира или уже продана, или «уже получен задаток», или «собственник передумал продавать», но есть такая же, «только с перламутровыми пуговицами». Любой человек, далекий от сферы недвижимости, будет, мягко говоря, обескуражен.    А на самом деле происходит обычная для российского рынка недвижимости ситуация.

Главная задача агента - удержать клиента. С помощью объявлений-«обманок», которыми изобилуют агентства недвижимости. Такова схема работы практикуется практически во всех агентствах недвижимости. Клиенту, куда бы он ни позвонил, всегда будет казаться, что он опоздал. Такую мысль ему навязывает агент. Причем сам агент не видит реальной базы, у него ее просто нет, и задачи иметь такую базу у него тоже нет. Его задача – выйти на показ, показать первый попавшийся объект и убедить покупателя, что это и есть то лучшее, что есть на рынке, и что надо непременно брать товар. Сотрудники недобросовестных агентств исходят не от базы данных об объектах недвижимости, а от количества входящих звонков. Количество поступивших звонков служит для агентств недвижимости показателем успешной деятельности, которая и будет привлекать клиентов.

 Это происходит потому, что за размещение каждого реального объявления об объекте недвижимости компания должна заплатить деньги рекламному агентству.   А если платить никто не собирается, то и начинают на сайте появляться объявление – обманки, несуществующие объекты с фантастически низкими ценами. И все это для получения большого количества звонков от потенциальных покупателей. Виртуальные объекты сильно засоряют информационное пространство и, к сожалению, подрывают доверие людей к риелторам. Более того, они дезинформируют тех, кто использует такие объявления при анализе ценовой обстановки. Часто покупатель начинает думать, что его агент предлагают ему какие-то дорогие квартиры, в то время как на глаза все время попадаются объявления о более приятных по цене вариантах. Это затрудняет работу добросовестных сотрудников агентств недвижимости и затягивает процесс подбора квартиры.

Подобные фальшивые объявления есть везде — на интернет-площадках, в печатных изданиях, на столбах и досках объявлений. Везде они идут с низкими ценами и привлекательными фотографиями, которые бросаются в глаза. Прием старый как мир, но необычайно эффективный для сбора информации и увеличения базы. Очень многие агентства недвижимости занимаются таким «маркетингом», который появился еще в 90-е и жив до сих пор. В результате люди, столкнувшись с таким отношением теряют и свое время, и доверие к тем агентствам недвижимости, которые хотят работать по всем правилам цивилизованного мира.

Российские чиновники от строительства хотят разработать определенные критерии доступного жилья и запретить строительным компаниям продавать жилье эконом – класса без минимальной чистовой отделки.

Доступное жилье получило свое название благодаря своей невысокой цене. Этого сегмент строительства отличается от «элитного» возведением домов по типовым проектам, строительными материалами, из которых возведен многоквартирный дом, небольшими площадями квартир, высотой потолков.  При этом нет никаких указаний того, чтобы на первичном рынке в квартирах этого сегмента была минимальная отделка. Российские чиновники решили исправить этот пробел в законодательстве и прописать недостающие пункты.

Предполагается, что новые критерии для возведения жилья эконом класса должны распространиться на жилье стандартного типа, поскольку во всем мире продают квартиры с отделкой. Многие застройщики согласны с новой инициативой, поскольку уверены, что немало покупателей такого жилья, оформив ипотеку, даже не имеют средств на элементарный ремонт. Таким покупателям жилплощади вариант с минимальной отделкой, например, когда в квартире уже есть обои и линолеум, очень бы подошел.

Между тем, другие застройщики считают, что не стоит распространять эту идею сразу на все жилье, поскольку также уверены, что всегда найдутся покупатели, желающие самостоятельно заниматься ремонтом в своей квартире и контролировать качество работы в определенном объеме.

В то же время, некоторые эксперты считают, что в период гарантийного срока покупатель жилья все же защищен, и имеет право потребовать безвозмездное устранение недостатков, если они имеют место быть, а также в крайнем случае отказаться от приобретенного дома или квартиры, при обнаружении существенные недостатков. И вопрос быть или не быть чистовой отделке не должен затмевать собой более серьезные проблемы на строительном рынке.

 В частности, очень остро стоит вопрос необходимости общего улучшения качества жилой недвижимости, выводящейся на покупательский рынок, поскольку имеют место быть жалобы от покупателей первичного жилья на качество строительства новых домов и квартир с различными недостатками. Также речь идет о необходимости ужесточения мер по отношению к недобросовестным застройщикам и налаживания четкого контроля за сроками ввода многоэтажных домов в эксплуатацию, чтобы повсеместно искоренить проблему обманутых дольщиков.

Информационно – аналитический центр недвижимости «НАСЛЕДИЕ» появился в 2007 году в Ростове – на- Дону и недолгое время функционировала как традиционное агентство недвижимости. Для того, чтобы компания приобрела нынешний облик, ее основателю пришлось активно работать в совершенно другом направлении.

Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Изначально компания ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» функционировала как рядовое традиционное агентство недвижимости. Агенты помогали клиентам продавать и покупать объекты недвижимости. Однако такой подход к работе продолжался недолго – до полугода. Было очевидно, что в таком виде, ни о каком развитии компании речи быть не может. А становиться одним из сотни никому не известных агентств, мне никогда не хотелось. Нужно было меняться. Шаг за шагом я выстраивал стратегию и тактику перемен, ставя во главу угла внедрение новых технологий в процесс работы компании. Прежде всего, мы отличались тогда своим подходом к делу. Ведь ни для кого не секрет, что многие компании недвижимости дискредитировали сами себя, привлекая клиентов любыми, в том числе не совсем честными и довольно агрессивными способами. Более того, в большинстве случаев база объектов недвижимости у таких агентств представляет собой, образно говоря, устаревший хлам. Никто не стремится поддерживать ее актуальность.

Так вот для нас априори главным критерием являлась и является сейчас исключительная актуальность базы. Без всяких заманчивых предложений – фейков, которыми сегодня изобилуют и стараются привлечь внимание 90% существующих агентств недвижимости. Это очень важный момент, поскольку реально существующих объектов недвижимости гораздо меньше, чем существует и еще меньше, чем выкладывается в интернет- порталах другими агентствами. В подавляющем большинстве случаев эти объявления– это повторы одних и тех же объектов недвижимости. И наша компания в глазах клиентов тогда количественно сильно проигрывала на фоне других. В нашей базе всегда были и есть абсолютно реально существующие объекты недвижимости, собранные нашими агентами в базу, исходя из существующей ситуации на рынке недвижимости. Мы всегда ставили во главу угла качество обслуживания клиента, уважали его интересы и время. Также заботились и о своей репутации.

Мы никогда не блефовали, предлагая нереальные объекты, объекты с заведомо заниженной стоимостью и так далее. Чтобы завоевать внимание клиентов, нам необходимы были новые преимущества. Однако для реализации идей нужны были средства. В 2012 году один из наших клиентов проникся нашими амбициозными планами, изъявив желание стать нашим инвестором. Совместно с ним было принято решение, используя только свои собственные средства, развиваться дальше путем внедрения современных инноваций, маркетинга и развития IТ-инфраструктуры. Так началось рождение новой компании ИАЦН «НАСЛЕДИЕ». За прошедшие годы было сделано немало для ее развития. Но, как известно, нет предела совершенству, поэтому мы и сейчас не думаем останавливаться на достигнутом и продолжаем двигаться вперёд.

Жители около 30 регионов России получили новые платежки по уплате налога на имущество физических лиц за прошлый год по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной. Ростовская область не вошла в список пилотных регионов.

Российские власти решили приучать россиян к оплате налога по кадастровой стоимости постепенно.  О новом налоге на имущество по кадастровой стоимости уведомлены регионы: Москва и Подмосковье, Амурская, Архангельская, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесия, Удмуртия, Забайкальский край, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО. Остальные субъекты РФ перейдут на новый механизм уплаты кадастрового налога на недвижимость (квартир, дач, домов, гаражей, бань и других построек)  до 2020 года.

Те, кто  уже получил  уведомления, платить начнут постепенно, в соответствии с понижающими коэффициентами, растянутыми на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8. Кадастровая стоимость - величина непостоянная, расчеты являются условными и до 2020 года кадастровая стоимость может быть пересчитана, как в сторону уменьшения, так и увеличения. Также могут изменить ставки сами муниципальные образования.

Для владельцев жилья определен стандартный налоговой вычет, необлагаемый налогом: для квартиры - 20 кв. м., для домов - 50 кв. м, для комнат в коммуналках - 10 кв. м. Вычет положен для одного объекта недвижимости. Можно выбрать, на какой объект будет приходиться вычет и уведомить об этом налоговую службу до 1 ноября. Для 15 категорий граждан предусмотрены льготы. Освобождены от уплаты налога на имущество по одному объекту каждого вида, пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, чернобыльцы, владельцы творческих мастерских, хозяева построек площадью до 50 кв. метров, расположенных на землях для личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства.

 Если до 1 декабря налогоплательщик не заплатит налоги за свою собственность, то будет начисляться пеня в размере 1/300 действующей ключевой ставки ЦБ за каждый календарный день просрочки. Ставка составляет 10,5% годовых. Налоговые уведомления за прошлый год гражданам разошлют до 20 октября сего года. Необходимо заплатить налоги вне независимости от того, согласны они или нет с кадастровой стоимостью своей недвижимости. В случае несогласия, ее нужно будет оспорить, и если налог признают завышенным, то переплата зачтется при уплате налогов за следующий налоговый период.

На сайте ФНС есть электронный калькулятор, который поможет узнать вычеты и налоговые ставки для каждого региона и муниципалитета. 

Чтобы работать в ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» нужно прежде всего быть человеком самостоятельным. Необходимо уметь расставлять приоритеты в работе, самому себе ставить цели и планомерно к ним идти. Если человек нуждается в постоянном контроле, то он не годятся для работы в компании.

Вячеслав Шпанцев – менеджер по персоналу ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Все люди выбирают себе работу, исходя из своих потребностей – кто -то хочет самореализации и карьерного роста, кто - то хочет заработать денег. У людей может быть разная мотивация, но она непременно должна быть. Каких -либо особых критериев для работы в нашей компании нет – нам важны такие личностные качества, как нацеленность на результат и умение в одиночку выполнять сложные задачи. Важны активная жизненная позиция, энергичность и стремление к карьерному росту. Человек должен уметь себя грамотно оценивать - то, кем он является сейчас и то, кем он себя видит в будущем. Чего он хочет добиться от жизни. Соискатели вакансии агента по недвижимости должны уметь ставить перед собой реальные задачи и цели и стремиться к ним, быть коммуникабельными, обладать широким словарным запасом, уметь правильно излагать свои мысли, формулировать вопросы. Поскольку компания наша достаточно инновационная, то люди должны быть достаточно современны. Я уже не говорю, что человек обязательно должен быть уверенным компьютерным пользователем. Те, кто не обладает компьютерными знаниями, или те, кто просто мечтает о постоянной работе в офисе, не выезжая из него в течение всего рабочего дня, также не смогут стать членами нашей команды. Все это звучит достаточно банально, но это действительно важно для нашего направления деятельности и лишь доказывает, что человек без хорошего образования нам явно не подходит.

 К сожалению, немало есть людей, которые могут работать только при условии тотального контроля и волшебных пинков со стороны руководства. Есть те, кто даже не стремится к самостоятельной работе, а хотят лишь стабильно получать оклад. Таких соискателей очень легко распознать, и такие нам не интересны. Есть еще одна категория соискателей, которая нам категорически не подходит. Это когда к нам приходят лишь потому, что в семье человека заставляют просто идти работать хоть куда - нибудь. Это самый нежелательный вариант, поскольку нет ничего более неблагодарного и непродуктивного, чем трата средств и времени на того, кто этого не хочет.

Для поиска подходящих сотрудников мы используем различные сайты, в том числе Avito и HeadHunter. Некоторых соискателей я приглашаю на собеседование в центральный офис или к руководителю филиала, в случае, если речь идет о вакансии в регионе. Кроме того,  мы стараемся привлекать сотрудников путем массовых рассылок предложений о вакансиях на мобильные номера телефонов. Кстати, это очень эффективный метод поиска сотрудников. Также планируем использовать ресурсы таких популярных площадок, как ярмарки – вакансии. Хотим встречаться со студентами последних курсов высших учебных заведений, знакомить их с нашей компанией и приглашать к нам работать по окончании учебного заведения. 

Скорее всего цены на недвижимость первичного рынка поднимутся примерно на 5 %. Причиной этому послужит то, что в будущем году программа льготного ипотечного кредитования скорее всего не будет продлена.

Падение цен и на вторичку, и на первичку сейчас еще продолжается, но ситуация может серьезно измениться уже к концу года. То, что программа льготной ипотеки не будет продлена, скорее всего окажет влияние на объемы ввода новых жилых площадей. Кроме того, кредитные организации в настоящий момент стремятся привлекать клиентов новыми ипотечными продуктами, повышая привлекательность своих ипотечных программ, снижая проценты. В сравнении с 1-м кварталом этого года, цена на вторичное жилье снизилась на 3,7%. Падение цен наблюдается давно, но замедление темпов падения является признаком приближения разворота тенденции. Также снижение процентных ставок создадут более привлекательные условия для покупки недвижимости населением. За первое полугодие нынешнего года кредитов выдано на 40% больше, чем в прошлом году. Также количество предложений по недвижимости уменьшается, так как по сравнению с первым полугодием 2015 года объемы жилищного строительства в России упали на 9% по квадратным метрам и на 1% - по числу выведенных на рынок квартир.

Также продолжается банкротство строительных компаний, что может обернуться сокращением числа объектов, выведенных на рынок недвижимости. В этом году банкротами официально было признано свыше 2,6 тыс. компаний-застройщиков, что в 5 раз больше, чем в 2015 году. Все эти признаки говорят о том, что уже скоро начнется подорожание квадратного метра, в среднем на 2,5-3%. А в 2017 году темпы роста цен могут заметно ускориться, поскольку будет очевиден недостаток предложения и увеличение спроса.

Кроме того, в этом году на рынке жилья не ожидается высоких показателей, будет введено в эксплуатацию порядка 76 млн кв. м. жилья.

В ближайшие полгода на вторичном рынке в целом можно ожидать стагнацию цен. На первичном рынке цены будут расти на уровне инфляции на 3-4% за счет оживления спроса на ипотечные кредиты.

Еще рост цен на недвижимость может спровоцировать, тот факт, что с рынка недвижимости постепенно уходят покупатели, рассчитывающие на доход со сдачи аренды. В связи с увеличением налогов и снижения стоимости аренды, сама эта идея находится на грани исчезновения.

Само наличие в России порядка 100 тысяч только официально зарегистрированных обманутых дольщиков, уже само по себе является большой проблемой, решить которую можно только на федеральном уровне.

На сегодняшний день пока неясно, какой именно метод борьбы с недобросовестными застройщиками хотят использовать российские власти. Активно идут поиски приемлемых вариантов. Хотя определенно ясно, что искоренить эту масштабную проблему можно только радикальными мерами -на федеральном уровне и путем изменения законодательства. В качестве альтернативных вариантов российскими чиновниками предлагаются такие пути, как проектное финансирование, открытие эскроу-счетов или специального фонда, созданного застройщиками.

В России насчитывается около 100 тысяч официально зарегистрированных обманутых дольщиков строительства жилья. Из них примерно 30 тысяч человек являются обманутыми дольщиками компании «СУ-155».  Этот строительный холдинг прекратил строительство 130 жилых домов в 14 регионах России. Сроки полного решения проблемы дольщиков этой компании опять несколько сдвинуты – власти обещают решить их течение двух лет – предполагается, что последний недострой будет сдан в эксплуатацию 2018 году.

Также к мерам борьбы с таким явлением, как обманутые дольщики, можно отнести недавно принятые поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщикам, привлекающим средства граждан для строительства домов. Предполагается, что закон вступит в силу с начала января 2017 года. Ряд положений, в том числе касающихся требований к капиталу застройщика, договору поручительства и счетов эскроу, вступят в силу с июля 2017 года.

ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» хорошо известна на российском рынке недвижимости. Большое значение здесь уделяется обучению новичков и превращению их в профессиональных риелторов, многие из которых делают хорошую карьеру.

Александр Чапкий, Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Среди партнеров нашей компании крупные кредитные организации, строительные компании – застройщики. Весь процесс работы в компании максимально автоматизирован. Введенная CРM-система позволяет удаленно контролировать весь процесс работы. ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» – это новый вид компании недвижимости, в том числе и потому, что мы стремимся обучать наших сотрудников. Делать из них профессионалов. На обучение персонала тратятся немалые ресурсы, поскольку мы видим нашего сотрудника не как узкопрофильного риелтора, а как специалиста широкого спектра действия. А для сотрудников компании— это не просто работа, а возможность построить карьеру и реализовать амбиции. Чтобы попасть к нам на работу, нужно выполнить ряд условий.

Среди этих условий есть задание проявить себя и сделать за определенный период времени определенное количество задатков. То есть, к нам приходят, как правило, совершенно сознательно, прекрасно понимая, чем предстоит заниматься. На первом этапе испытательного срока отсеиваются те, кто в силу разных причин не может работать в сфере недвижимости. Однако те, кто остается, начинают двигаться дальше. Новички проходят системное обучение на очень качественных бизнес- тренингах, включаются в общий график участия в тренинговых программах. То есть, новички проходят, «курс молодого бойца». Учебная программа состоит из нескольких десятков разнообразных курсов. Есть бизнес -дисциплины, есть тренинги, обучающие навыкам продаж, общению с людьми. Обучение проходит не разово, а систематически. В итоге риелтор становится многогранным специалистом, который вполне может начать выстраивать свою карьеру.

 В ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» практически всегда все открывающиеся вакансии закрываются путем внутренних кадровых перестановок. То есть, если сотрудник нацелен продвигаться по карьерной лестнице, то он имеет все шансы занять должность руководителя, как в своем городе, так и в городах присутствия компании. Так было и с открытием офисов в городах Ростовской области, например, в Таганроге, в Каменске – Шахтинском и других. В Краснодар ушел работать в самостоятельное плавание наш сотрудник, проявивший желание стать руководителем собственного бизнеса и выкупивший у нас франшизу. Это уже второй способ стать нашими партнерами – на условиях франшизы. Рынок недвижимости сегодня – это действительно непаханое поле деятельности, в котором сегодня есть много возможностей, и те, кто это понимает, приходят работать к нам в компанию.

Уменьшение объема, построенного и выведенного на российский рынок недвижимости жилья, которое ожидается в конце года, составит порядка 10% по квадратным метрам.

Что касается объемов жилищного строительства в России по числу выведенных на рынок квартир по сравнению с первым полугодием 2015 года, то здесь уменьшение составит порядка 1%. В конце года станут известны точные сведения. А по предварительным статистическим данным объем выведенного на рынок жилья будет равен порядка 76-78 квадратов, что на порядок меньше, чем было введено в 2015 году. В первом квартале нынешнего года снижение было еще более очевидным и составляло более 16%

При этом самое заметное падение объемов наблюдается в сегменте индивидуального жилищного строительства и составляет почти 35%. Это происходит потому, что

многие россияне из-за кризиса приостановили строительство своих домов.  При этом в начале лета в этом сегменте стали заметны позитивные перемены, возможно, причиной этому стал фактор летнего сезона, так что пока ожидается ранее прогнозируемое 10-% падение строительного рынка. В то же время индустриальное домостроение продолжает оставаться на уровне прошлого года.

Что касается состояния и развития российского рынка ипотеки и жилья, то благодаря государственной программе субсидирования и поддержки ипотечного кредитования, выдача ипотечных кредитов заметно выросла.  

 По сведениям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), даже если не проводить некорректное, по мнению многих экспертов, сравнение ситуации на первичном рынке недвижимости с прошлым годом, то первое полугодие этого года по всем основным ипотечным показателям прибавило в среднем 40%.  Кроме того, в первом полугодии цены на новостройки ощутимо снизились, - на первичном рынке - на 1,2% и   на первичном рынке в среднем на 5%. И уже к осени станет заметен ценовой рост, в соответствии с законами маятника.